Nachlassimmobilien gehören dem Nachlass eines verstorbenen Eigenheimbesitzers und werden oft unter dem Marktwert an Immobilieninvestoren und potenzielle Eigenheimkäufer verkauft. Der Kaufprozess dieser Immobilien kann zwischen 6 Monaten und mehreren Jahren dauern. Bevor Sie eine Nachlassimmobilie kaufen, sollten Sie wissen, wo Sie diese Immobilien finden, wie Sie diese Immobilien erwerben und wie Sie Ihren Kauf vor Gericht bewilligen.
Schritte
Teil 1 von 3: Nachlasseigentum finden
Schritt 1. Kontaktieren Sie lokale Immobilienmakler
Nachlassimmobilienverkäufe können wie alle anderen Eigenheimverkäufe vermarktet werden, was bedeutet, dass lokale Immobilienmakler Nachlassinserate haben können. Der Testamentsvollstrecker (die Person, die für die Auszahlung der Güter einer Person nach ihrem Tod verantwortlich ist) beauftragt eine Immobilienagentur mit der Vermarktung und dem Verkauf der Immobilie.
- Rufen Sie lokale Immobilienmakler an und erklären Sie, dass Sie am Kauf einer Nachlassimmobilie interessiert sind.
- Fragen Sie sie, ob sie mit Nachlasseigenschaften umgehen.
- Ein guter Immobilienmakler weiß, wann Nachlassimmobilien verfügbar sind, und kann Sie durch den Nachlassprozess führen.
- Machen Sie Ihrem Makler klar, wie viel Sie ausgeben möchten und welche Art von Immobilie Sie erwerben möchten.
Schritt 2. Wenden Sie sich an Ihr örtliches Nachlassgericht
Ein direkterer Weg, um Nachlasseigentum zu identifizieren, besteht darin, direkt zum Nachlassgericht zu gehen und mit dem Gerichtsschreiber zu sprechen. Wenn dem Nachlassgericht kein bestimmter Sachbearbeiter zugewiesen ist, bitten Sie darum, mit einem Mitarbeiter zu sprechen, der Nachlassfälle bearbeitet. Sie sollten eine Liste der einzelnen Nachlassfälle anfordern, die innerhalb der letzten sechs Monate eingereicht wurden.
- Sobald Sie die Liste erhalten haben, können Sie alle noch offenen Fälle identifizieren, indem Sie die Online-Akte des Gerichts überprüfen oder den Mitarbeiter fragen. Der Mitarbeiter kann Ihnen auch Informationen zur elektronischen Prüfung des Laufzettels geben.
- Nachdem Sie offene Grundstücke identifiziert haben, fordern Sie die Inventare für jeden an. Wenn ein Nachlass durch Nachlass geht, ist der Testamentsvollstrecker verpflichtet, ein vollständiges Inventar des Vermögens des Erblassers zu erstellen und dieses Inventar beim Gericht einzureichen.
- Wenn Sie Nachlässe mit Grundstücken in einem für Sie wünschenswerten Gebiet finden, wenden Sie sich an den Anwalt des Nachlasses oder den Testamentsvollstrecker. Ihre Kontaktdaten sollten auf dem vom Gericht geführten Fallprotokoll stehen.
- Sie sollten sich direkt an jeden Vertreter wenden und Informationen zum Status der Immobilie, zur Abwicklung des Verkaufs und zur Festsetzung eines Angebotspreises anfordern. Wenn der Testamentsvollstrecker sehr motiviert ist, zu verkaufen, kann er direkt mit Ihnen verhandeln, wenn das Gericht die Preisvorstellung bereits genehmigt hat.
Schritt 3. Immobilien bei einer öffentlichen Auktion kaufen
Bestimmte Immobilien werden in der Regel auf Auktionen verkauft, z. B. Bauernhöfe. Öffentliche Auktionen werden beworben und eine Reihe von Käufern können erscheinen, um auf eine oder mehrere Immobilien zu bieten.
Wenn Sie sich für Nachlassimmobilien interessieren, weil diese manchmal zu einem günstigeren Preis erworben werden können, sollten Sie beim Kauf auf einer Auktion vorsichtig sein. Bei einer Auktion verkaufte Immobilien werden im Allgemeinen zum oder über dem angemessenen Marktwert für die Immobilie verkauft
Schritt 4. Überprüfen Sie lokale Zeitungen
Lokale Zeitungen bieten eine Vielzahl von Informationen, die verwendet werden können, um Nachlassimmobilien zu finden. Achten Sie bei der Überprüfung der lokalen Zeitung auf Folgendes:
- Nachrufe;
- Veröffentlichte Mitteilungen an Gläubiger; und
- Mitteilungen über den Antrag auf Verwaltung eines Nachlasses als Nachlass.
- Alle diese Dokumente führen Sie zu aktuellen Nachlässen, die Immobilien umfassen können. Wie oben besprochen, können Sie jede der Mitteilungen in der Lokalzeitung beim Nachlassgericht verfolgen und eine Bestandsaufnahme des Nachlasses anfordern.
Teil 2 von 3: Nachlasseigentum kaufen
Schritt 1. Bereiten Sie sich auf einen langwierigen Verkaufsprozess vor
Nachdem Sie eine Nachlassimmobilie identifiziert haben, an der Sie interessiert sind, sollten Sie auf einen möglicherweise langen Prozess vorbereitet sein. Im Allgemeinen dauert der Kauf einer Nachlassimmobilie mindestens sechs Monate und kann viel länger dauern. Wenn Sie einen harten Zeitplan für den Einzug in eine Immobilie haben, ist es möglicherweise besser, keine Nachlassimmobilie zu kaufen.
Schritt 2. Machen Sie ein Angebot
Sie können jederzeit ein Angebot zum Nachlassobjekt abgeben. Sie sollten sich jedoch bewusst sein, dass für Nachlassimmobilien spezifische Anforderungen gelten, die für normale Immobilien normalerweise nicht erforderlich sind.
- Wenn Sie ein Angebot abgeben, müssen Sie außerdem eine Anzahlung von 10 % des Angebotspreises leisten.
- Der Nachlassvertreter kann ein Gegenangebot annehmen oder abgeben.
- Auch wenn Ihr Angebot angenommen wird, handelt es sich nur um eine vorläufige Annahme, bis das Nachlassgericht das Angebot bestätigt.
- Wenn Sie überboten sind oder das Gericht Sie nicht als Käufer bestätigt, sollten Sie Ihre Anzahlung von 10 % zurückerstattet bekommen. Wenn Sie den Kauf nicht selbst fortsetzen, verlieren Sie Ihre Anzahlung von 10 %. Wenn Sie als Käufer zugelassen sind, wird Ihre Anzahlung für den Kauf der Immobilie verwendet.
Schritt 3. Fordern Sie eine Inspektion an
Wenn Ihr Angebot angenommen wird, sollten Sie eine Hausinspektion beantragen. In den meisten Fällen kennen Familienmitglieder, die eine Immobilie verkaufen, nicht alle Probleme mit der Immobilie. Wenn Sie das Haus inspizieren lassen, erhalten Sie ein besseres Verständnis für die potenziellen Probleme mit dem Haus und ob der Wert des Hauses geringer ist als ursprünglich erwartet.
- Es ist wichtig zu beachten, dass einige Verkäufer eine Inspektion ablehnen können und dass der Verkauf von Nachlassimmobilien „wie besehen“erfolgt. Dies bedeutet, dass Sie das Haus im aktuellen Zustand ohne Garantien des Verkäufers kaufen.
- Wenn die Inspektion ergibt, dass das Haus völlig baufällig ist und eine erhebliche Investition erforderlich ist, um das Haus bewohnbar zu machen, müssen Sie entscheiden, was in Ihrem Interesse ist.
- Denken Sie daran, dass Sie Ihre Einzahlung verlieren, wenn Sie Ihr Angebot zurückziehen.
Teil 3 von 3: Abschluss des Kaufs von Nachlasseigentum vor Gericht
Schritt 1. Gehen Sie weiter, nachdem das Angebot angenommen wurde
Sobald der Verkäufer Ihr Angebot annimmt, beantragt der Nachlassanwalt einen Gerichtstermin, damit der Verkauf bestätigt werden kann.
- Der Gerichtstermin liegt in der Regel zwischen 30 und 45 Tagen nach Einreichung des Terminantrags.
- Das Gericht verlangt, dass der Nachlass die Immobilie mit dem neuen akzeptierten Preis inseriert. Einige Staaten, wie Kalifornien, verlangen, dass der neue Nachlasspreis an die Öffentlichkeit als 5% höher als das Angebot plus 500 USD vermarktet wird.
- Auch nach Festsetzung des Gerichtstermins können Immobilienmakler die Immobilie weiterhin zeigen in der Hoffnung, ein höheres Gebot für die Immobilie zu erhalten.
Schritt 2. Nehmen Sie an der Gerichtsverhandlung teil
Damit der Verkauf bestätigt werden kann, müssen Sie zusammen mit anderen Käufern, die an der Immobilie interessiert sind, an einer Gerichtsverhandlung teilnehmen. Das Gericht identifiziert die Immobilie, für die Sie ein Angebot abgegeben haben, und führt dann ein Bieterverfahren im Auktionsstil durch. Gibt es keine weiteren Bieter, wird das Gericht Ihr Angebot höchstwahrscheinlich bestätigen.
Schritt 3. Andere Käufer überbieten
Wenn es andere Interessenten gibt, wird das Gericht den Preis der Immobilie schrittweise erhöhen, bis ein endgültiger Bieter übrig ist. Dieser Vorgang wird als Überbieten bezeichnet. Wenn ein anderer Käufer Ihr ursprüngliches Gebot überbietet, haben Sie das Recht, auf die Immobilie zu bieten, bis ein letzter Bieter übrig bleibt, indem er alle anderen überbietet.
- Das Gericht kann den Preis des Hauses in Schritten von 5.000 US-Dollar erhöhen oder eine kompliziertere Formel anwenden. Einige Gerichte können beispielsweise das Mindestüberbietungsgebot als „das angenommene Angebot plus 10 % der ersten 10.000 $ plus 5 % des Restbetrags“festlegen.
- Damit ein Überbieten erfolgreich ist, muss der Überbietende dem Gericht einen auf den Nachlass ausgestellten Kassenscheck in Höhe von mindestens 10 % des Überbietungspreises vorlegen.
- Daher müssen diejenigen, die beabsichtigen, zu überbieten, einen Höchstbetrag festlegen, den sie zu zahlen bereit sind, und einen Kassenscheck in diesem Betrag vor der Teilnahme an der Gerichtsverhandlung vorlegen.
- Wenn Sie das Erstgebot auf das Objekt abgegeben haben und sicherstellen möchten, dass Sie nicht überboten werden, sollten Sie zur Gerichtsverhandlung einen Kassenscheck mitbringen, damit Sie ggf. am Bieterverfahren teilnehmen können.
- Wenn ein Überbieter weder in Form noch in Höhe die richtige Zahlung hat oder die Zahlung an die falsche Partei erfolgt, wird das Gericht den Kauf der Immobilie nicht bestätigen.
Schritt 4. Schließen Sie den Kauf ab
Sobald ein Bieter als Käufer bestätigt ist, muss er nachweisen, dass er über die Finanzierung verfügt, um den Erwerb der Immobilie voranzutreiben. Der Käufer würde dann einen Vertrag mit dem Nachlassgericht unterschreiben.
- Der Käufer und der Nachlass würden die Immobilientransaktion schließen, alle Gelder würden auf den Nachlass übertragen und der Käufer würde der neue Grundstückseigentümer.
- Dieser Prozess kann ab der Gerichtsverhandlung etwa 30-45 Tage dauern.
