Eigenheimbesitzer und Immobilieninvestoren erwägen manchmal die Aufteilung von Wohneigentum, um Gewinn zu machen. Dafür gibt es kein Standardverfahren. Gesetze und Vorschriften variieren von Ort zu Ort. Die Kontaktaufnahme mit dem nächstgelegenen Planungs- und Entwicklungsbüro ist der beste Weg, um Spezifika für Ihre Region zu erhalten. Der folgende Artikel bietet einige allgemeine Informationen und Anregungen.
Schritte
Teil 1 von 4: Entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie aufteilen möchten
Schritt 1. Verstehen Sie, was das Unterteilen von Eigentum bedeutet
Eigentum zu unterteilen bedeutet, es in mehrere Teile aufzuteilen. Grundeigentümer teilen ihr Grundstück in der Regel in mehrere Wohneinheiten auf. Dies erhöht in der Regel den Wert des Grundstücks.
- Wenn das Land in mehr als ein Grundstück unterteilt ist, wird jedes Grundstück an einen oder mehrere Käufer verkauft. Dies ist rentabler, als die Immobilie als eine Wohneinheit zu belassen.
- Kleinere Wohngrundstücke können leichter zu verkaufen sein als größere Grundstücke. Dies erhöht den Gesamtwert des Grundstücks.
Schritt 2. Bewerten Sie das Risiko einer Unterteilung Ihres Eigentums
Die Aufteilung von Eigentum ist bei Grundstücksentwicklern, Bauherren, Immobilienmaklern und anderen Fachleuten üblich. Wenn Sie jedoch neu im Prozess sind, kann es riskant sein, wenn Sie Ihre Due Diligence nicht durchführen. Bewerten Sie eine Reihe von Vorabentscheidungen, um festzustellen, ob Ihre Immobilie überhaupt für eine Unterteilung in Frage kommt. Sie könnten viel Zeit und Geld damit verschwenden, eine Unterteilung zu entwerfen und zu beantragen, wenn Ihre Immobilie nicht einmal förderfähig ist.
Schritt 3. Berücksichtigen Sie die Größe und den Umfang Ihrer Pläne
Die Komplexität, die mit der Unterteilung von Eigentum verbunden ist, nimmt mit der Größe des Eigentums zu. Es ist weniger kompliziert, ein kleineres Grundstück (ein Grundstück mit einer Größe von weniger als einem Morgen) in nur zwei Grundstücke zu unterteilen. Größere Projekte sind komplexer. Sobald Sie mit der Planung beginnen, Grundstücke, die größer als ein Morgen sind, in drei oder mehr Grundstücke aufzuteilen, werden die Dinge viel komplizierter.
Andere Faktoren, die die Aufteilung von Grundstücken erschweren, sind, ob das Grundstück an eine bestehende öffentliche Straße angrenzt und ob Sie beabsichtigen, neue Straßen, Versorgungseinrichtungen und andere Infrastruktur zu bauen. Je nach Website-Design und -Layout kann ein Unterteilungsprojekt leicht zu einem umfassenden Community-Entwicklungsprojekt eskalieren
Teil 2 von 4: Machen Sie Ihre Recherche
Schritt 1. Überprüfen Sie, ob Einschränkungen vorliegen
Stellen Sie sicher, dass es keine lokalen Verordnungen, Nachbarschaftsverträge oder Beschränkungen durch Taten gibt, die Ihre Pläne blockieren könnten. Eine Titelsuche identifiziert jedes dieser Probleme sowie das Bestehen ausstehender Pfandrechte oder anderer Ansprüche auf das Land.
- Finden Sie eine Titelfirma. Ihr Immobilienmakler oder Kreditgeber kann Ihnen einen empfehlen, mit dem er normalerweise zusammenarbeitet, oder Sie können Empfehlungen von Kollegen erhalten. Die Titelfirma führt die Titelsuche durch, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen.
- Sobald die Titelgesellschaft die Gültigkeit des Titels überprüft hat, veröffentlicht sie ein Titel-Meinungsschreiben, in dem ihre Ergebnisse dargelegt werden.
- Die Titelgesellschaft wird auch eine Titelversicherung ausstellen. Die Eigentumsversicherung schützt den Käufer, wenn frühere Eigentümer oder Schuldner angeben, dass sie einen Anspruch auf die Immobilie haben.
- Bei der Titelsuche überprüft die Titelgesellschaft alte Urkunden, um sicherzustellen, dass der Verkäufer der einzige Eigentümer der Immobilie ist. Die Titelsuche deckt auch unbezahlte Schulden auf der Immobilie auf, wie zum Beispiel Steuern, Pfandrechte oder Darlehen.
Schritt 2. Schätzen Sie die Auswirkungen des Marktes auf Ihre unterteilte Immobilie ein
Stellen Sie sicher, dass es in Ihrer Nähe einen Markt für Lose gibt. Verkaufen Sie sie zu einem vernünftigen Preis. Recherchieren Sie den Markt und andere Immobilien in der Gegend, um die Grundstücksgröße, das Layout und den Preis zu bestimmen, die in der Gegend marktfähig sind.
- Lassen Sie sich in dieser Angelegenheit von einem vertrauenswürdigen Immobilienmakler mit lokaler Erfahrung beraten. Holen Sie sich Input von anderen Bauherren, die in Ihrer Nähe gearbeitet haben.
- Machen Sie sich bewusst, dass sich der Standort Ihrer Immobilie auf ihren aktuellen Wert und ihre Wertsteigerung auswirkt. Studieren Sie die Werte von Immobilien, die derzeit in der Region auf dem Markt sind, und von anderen, die in der jüngeren Vergangenheit verkauft wurden.
- Wenn Sie beispielsweise planen, Immobilien zu unterteilen, um Wohnhäuser zu bauen, bestimmen Sie das Haus und die Grundstücksgröße, die an Ihrem Standort den höchsten Wert haben. Wenn die meisten Häuser, die in der Gegend verkauft werden, kleiner sind oder sich auf kleineren Grundstücken befinden, sollten Sie keine großen, teuren Häuser auf großen Grundstücken bauen. Sie werden nicht annähernd so viel verkaufen wie in einer gehobeneren Gegend. Ein Gutachter kann einem Haus keinen Wert zuordnen, der höher ist als der höchste Hauspreis am Standort. Es ist also ratsam, den Markt zu recherchieren und mit einer angemessenen Größe und einem angemessenen Preis zu beginnen.
Schritt 3. Verstehen Sie Zoning und andere Anforderungen
Auch wenn es keine Verordnungen, Vereinbarungen oder andere Beschränkungen gibt, die Sie daran hindern, das Land aufzuteilen, können lokale Zoneneinteilungs-, Aufteilungs- und Grundstücksentwicklungsgesetze Ihre Pläne beeinflussen. Jede Gemeinde und jeder Landkreis hat ihre eigenen Zonenordnungen, Grundstücks- und Gebäudegrößenbeschränkungen und Anforderungen an Freiflächen. Informieren Sie sich über diese Gesetze, bevor Sie in Pläne zur Unterteilung der Immobilie investieren. Es ist möglich, Zonenabweichungen zu beantragen, die gewährt werden können, wenn Ihr Antrag als angemessen erachtet wird.
- Wenden Sie sich an das Gemeindeplanungs- und Bauamt der Gemeinde oder Gemeinde, um die Zonierungskategorie des Grundstücks zu erfahren. Wenn Sie die Informationen dort nicht finden können, recherchieren Sie lokale Gesetze auf Websites wie State and Local Government on the Net oder der Municipal Code Corporation (Municode).
- Die Zoneneinteilung und lokale Vorschriften können sich auf die Nutzung der Unterkunft auswirken. Die Nachbarschaft kann in Einfamilien-, Mehrfamilien-, Übergangs- oder gemischte Nutzungen wie Wohnen und Gewerbe unterteilt werden.
Schritt 4. Bestätigen Sie, dass alle Ihre Chargen ordnungsgemäß gewartet werden
Sie können die Immobilien nicht verkaufen, wenn sie keinen Zugang zu öffentlichen Straßen und Versorgungseinrichtungen wie Wasser, Abwasser und Strom haben. Bestätigen Sie, dass diese Versorgungsunternehmen für Ihre Grundstücke verfügbar sind und die zusätzliche Kapazität der neuen Wohnungen, die Sie dort bauen möchten, bewältigen können.
- Dieser Prozess wird manchmal als Standortentwicklung oder technische Due Diligence bezeichnet. Es ist der Prozess der Bewertung der Verfügbarkeit und der Optionen für wichtige Versorgungseinrichtungen und Infrastrukturen auf dem Baugrundstück wie Strom, Wasser, Abwasser und Kommunikation.
- Wenn Sie ein fertiges Grundstück zum Verkauf kaufen, deckt Ihre Vereinbarung mit dem Bauherrn diese Dienstleistungen ab. Wenn Sie ein unbebautes oder unbebautes Grundstück außerhalb eines Viertels oder einer etablierten Stadtgrenze kaufen, müssen Sie Pläne für die Stromversorgung, Wasser-, Abwasser- und Kommunikationsversorgung des Grundstücks erstellen.
- Strom- und Gasstrom können vom Energieversorger auf das Grundstück gebracht werden. Schließen Sie alternative oder grüne Energiequellen nicht aus: Solar, Erdgas, Propan, Heizöl oder sogar Geothermie.
- Selbst wenn für ein Grundstück Kanalisation und öffentliches Wasser zur Verfügung stehen, müssen Sie möglicherweise Vorkehrungen treffen, um diese Dienste auf die zu errichtenden Bauwerke auszudehnen. Ziehen Sie Alternativen wie Brunnen, Regenwasserrückhalte- und Filtersysteme in Betracht. Die öffentliche Kanalisation ist nicht immer verfügbar. In diesen Fällen müssen Sie möglicherweise ein septisches System installieren.
- Planen Sie eine geeignete Verkabelung für die Arten von Kommunikationssystemen, die Sie installieren möchten, z. B. Hochgeschwindigkeits-Internet, Telefon und Kabelfernsehen.
- Die Kosten für die Standortentwicklung können sich erheblich summieren. Diese Kosten beinhalten Gebühren und Genehmigungen und variieren je nach Standort- und Bodenbedingungen, Ihren Entwicklungsplänen sowie lokalen Gebühren und Genehmigungskosten.
- Die Stadt oder der Staat kann Ihnen auch Impact-Gebühren erheben. Diese helfen den Gemeinden, für Schulen, Infrastruktur und andere öffentliche Kosten zu bezahlen, die mit dem Hinzufügen neuer Häuser in der Gemeinde verbunden sind. Impact Fees können durchaus recht hoch sein.
Teil 3 von 4: Beantragung der Genehmigung zur Aufteilung des Eigentums
Schritt 1. Führen Sie eine Titelsuche durch
Eine Titelsuche wird von einer Titelfirma durchgeführt. Es ist eine Prüfung öffentlicher Aufzeichnungen, um herauszufinden, ob es Vorbesitzer gibt, die einen Anteil an der Immobilie geltend machen könnten oder ob es unbezahlte Schulden wie Steuern oder Kredite gibt. Wenn Sie bereits Eigentümer der Immobilie sind, wurde wahrscheinlich vor der Abrechnung eine Titelsuche durchgeführt. Wenn Sie die Immobilie jedoch mit der Absicht kaufen, sie aufzuteilen, stellen Sie sicher, dass eine Titelsuche abgeschlossen ist, bevor Sie zur Abrechnung gehen.
Schritt 2. Überprüfen Sie den Prozess lokal
Wenden Sie sich an das nächstgelegene Planungs-, Zonen- und/oder Entwicklungsbüro. Ihre Stadt oder Gemeinde kann Informationen auf ihrer Website veröffentlichen. Wenn nicht, müssen Sie sie anrufen. Fragen Sie, ob Ihre Immobilie für eine Unterteilung in Frage kommt. Informieren Sie sich über Verordnungen oder Einschränkungen, die Sie einhalten müssen.
Schritt 3. Entwerfen Sie die Unterteilung
Beauftragen Sie einen Bauträger oder Bauingenieur, um die Immobilie zu entwerfen. Der Plan legt fest, wie das Land aufgeteilt werden soll, einschließlich der Anzahl und Größe der Unterteilungen. Der Entwurf sollte auch veranschaulichen, wie Straßen die Grundstücke erreichen.
- Beauftragen Sie eine Firma, die Bauingenieure, Landvermesser und Umweltberater mit Erfahrung in Ihrer Region beschäftigt.
- Sie werden zunächst die Topographie des Landes untersuchen und kritische Ressourcenbereiche identifizieren, die nicht erschlossen werden können. Sie werden diese Informationen verwenden, um ungefähre Grundstücksgrenzen zu entwerfen. Dann werden sie die lokalen Statuten überprüfen und Ihnen Konzeptskizzen präsentieren, die Ihnen Optionen für die Entwicklung der Site aufzeigen.
- Freiflächenunterteilungen erhalten Freiraum mit kürzeren Straßen und reduzierter Grundstücksfront.
- Mischnutzungen umfassen Wohn-, Geschäfts- und Erholungsgebiete.
- Bezahlbarer Wohnungsbau hilft nicht nur einkommensschwachen Menschen beim Wohnungskauf, sondern kann auch Grundstücke mit schwierigen Rahmenbedingungen oder geringem Gestaltungspotenzial in lukrative Immobilien verwandeln.
- Seniorenwohnen verbindet Freiraum mit barrierefreier Erholung und Eigentumswohnungen. Es kann eine Möglichkeit sein, neue Bewohner in ein Gebiet zu locken, ohne die Schulen zu überlasten.
- Sobald Sie die gewünschte Unterteilung ausgewählt haben, wird das Planungsbüro mit Ihnen zusammenarbeiten, um das Land zu vermessen, Feuchtgebiete abzugrenzen, Entwässerung zu planen und Erosion zu kontrollieren.
Schritt 4. Besichtigen Sie die Immobilie
Ihre Stadt oder Gemeinde bietet möglicherweise Vermessungsdienste an. Wenn nicht, beauftragen Sie einen privaten Vermesser oder Ingenieur, um das Grundstück zu vermessen und eine Plattform zu erstellen. Ein Plat ist eine maßstabsgetreu gezeichnete Karte, die die Unterteilungen auf einem Grundstück zeigt. Es identifiziert Grenzen, Dienstbarkeiten, Überschwemmungsgebiete, Fahrbahnen und Zufahrtsrechte. Es enthält die rechtliche Beschreibung des Grundstücks. Plats sind für jedes Land erforderlich, das unterteilt werden soll.
Schritt 5. Reichen Sie Ihren Antrag bei der zuständigen Regierungsbehörde ein
Ihre örtliche Planungsbehörde entscheidet, ob Ihre Petition genehmigt wird oder nicht. Fügen Sie Ihrer Bewerbung Ihre Plattformkarte, das Titelzertifikat und die Bewerbungsgebühr bei. In den meisten Fällen entscheidet der Planungsausschuss in einer regelmäßigen Sitzung über Ihren Fall. In anderen Fällen führen sie eine öffentliche Anhörung durch.
- Sobald Sie Ihre Unterteilungspläne zusammengestellt haben, gehen Sie zum örtlichen Planungsausschuss und vereinbaren Sie ein Treffen vor der Unterkunft. Bringen Sie Ihre Eigentumsbescheinigung und Ihre Unterteilungspläne mit.
- Zeigen Sie die Größe des Grundstücks und identifizieren Sie Flächen für Freiflächen, bestehende und neue Häuser, Einfahrten und Parkplätze.
- Stadtplaner im Rat werden Ihren Vorschlag prüfen, um sicherzustellen, dass er den lokalen Planungsrichtlinien und -richtlinien entspricht. Seien Sie nicht überrascht, wenn sie Ihnen Empfehlungen zur Anpassung oder Verfeinerung Ihrer Pläne geben.
- Treffen Sie sich bei Bedarf mit Ihrem Team aus Architekten, Landvermessern und Bebauungsplanern, um den Plan zu überarbeiten, um den Empfehlungen des Rates zu entsprechen.
- Sobald Sie die oben genannten Voraussetzungen erfüllt haben, ist es an der Zeit, Ihren Antrag einzureichen. Die Gemeinde oder Gemeinde nimmt Ihren Antrag entgegen und führt das Genehmigungsverfahren durch. Dieser Prozess kann von einigen Wochen bis zu mehreren Monaten dauern. Verfolgen Sie Ihre Bewerbung, indem Sie regelmäßig mit dem Rat kommunizieren, um zu sehen, ob er Fragen hat oder weitere Informationen benötigt.
Schritt 6. Reichen Sie bei Bedarf eine Planungs- oder Zoneneinteilung oder einen Verzicht ein
Wenn Ihr Eigentum nicht für die Unterteilung in Frage kommt oder Ihr Antrag auf Unterteilung aus irgendeinem Grund abgelehnt wird, haben Sie einen Rechtsbehelf. Die Einreichung einer Planungs- oder Zonenabweichung oder eines Verzichts öffnet den Fall erneut. Bei einer erneuten Prüfung gewähren die Planungsausschüsse häufig Ausnahmen, wenn sie dies für angemessen halten.
Teil 4 von 4: Zahlung für die Unterteilung des Eigentums
Schritt 1. Kennen Sie die Faktoren, die die Kosten der Unterteilung beeinflussen
Viele Variablen beeinflussen die Kosten. Dazu gehören die Größe der Immobilie, ihre Lage und die Art und Weise, wie Sie sie nutzen möchten. Auch die Anzahl der Unterteilungen wirkt sich auf die Kosten aus. Je mehr Unterteilungen Sie beabsichtigen, desto teurer wird es.
- Es gibt keine Möglichkeit, genau abzuschätzen, wie viel die Aufteilung Ihrer Immobilie kosten wird, da sich so viele Faktoren auf die Gesamtkosten auswirken. Dazu gehören Ihr Standort, Grundstücksgesetze, Bebauungsvorschriften, die Größe und Form Ihres Grundstücks, ob auf dem Grundstück bereits Gebäude vorhanden sind oder nicht und die Verfügbarkeit von Versorgungseinrichtungen und Infrastruktur.
- Die Kosten für die Landaufteilung können eine Landvermessung, Anwaltsgebühren, Antragsgebühren, die Räumung des Geländes, die Bereitstellung von Versorgungsunternehmen, Inspektionsgebühren und Genehmigungskosten umfassen.
- Wenn Sie einen Kostenvoranschlag für die Unterteilung einer bestimmten Immobilie erhalten möchten, wenden Sie sich an ein Bauunternehmen in Ihrer Nähe, das Bauingenieure, Architekten und Vermessungsingenieure hat. Sie verfügen über das Wissen und die Erfahrung in Ihrem Gebiet, um Ihnen sagen zu können, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Schritt 2. Zahlen Sie die lokale Bewerbungsgebühr
Dieser liegt Ihrem Antrag bei und wird an Ihre örtliche Regierungsbehörde ausbezahlt. Möglicherweise sind Sie auch für die Gebühren für Anhörung, Aufzeichnung, Überprüfung und Aktualisierung der Steuerkarte verantwortlich.
Sie können bis zu 10.000 US-Dollar für diese Gebühren zahlen, je nachdem, wo Sie sich befinden und wie viele Unterteilungen Sie beantragen. Für nur zwei Unterteilungen werden die Kosten viel geringer sein
Schritt 3. Vermessungsingenieure bezahlen
Gutachter berechnen stundenweise. Wie viel Sie für die Vermessung einplanen müssen, hängt von der Größe der Immobilie ab. Für ein kleineres Grundstück kann Ihnen der Vermesser zwischen 500 und 2.500 US-Dollar in Rechnung stellen. Die Kosten für die Vermessung und Beschichtung größerer Grundstücke können viel höher liegen.
Schritt 4. Bezahlen Sie für erforderliche Immobilienverbesserungen
Diese Anforderungen können Ihre Ausgaben in die Höhe schnellen lassen. Die Genehmigung für die Unterteilung von Grundstücken ist in der Regel mit der Auflage verbunden, dass Sie bestimmte Verbesserungen an der Immobilie vornehmen müssen. Diese haben in der Regel mit Zufahrtsstraßen, Kanalisation und Versorgungsunternehmen zu tun. Diese Verbesserungen können in der Regel Zehntausende von Dollar kosten.
