Ein Pfandrecht einreichen: 14 Schritte (mit Bildern)

2023 Autor: Virginia Parson | [email protected]. Zuletzt bearbeitet: 2023-11-26 18:14

Ein Pfandrecht gibt Ihnen ein Recht an oder über Eigentum als Sicherheit für eine Schuld, die Ihnen jemand schuldet Obwohl es verschiedene Arten von Pfandrechten gibt, reichen Sie als Privatperson wahrscheinlich entweder ein Mechanikerpfandrecht oder ein gerichtliches Pfandrecht ein. Das Pfandrecht von Mechanic ermöglicht es Auftragnehmern, das Geld, das sie bei der Arbeit verdient haben, durch Belastung des Eigentums, an dem sie gearbeitet haben, einzutreiben, bis die Schulden beglichen sind. Mit einem Urteilspfandrecht können Sie bei Abschluss eines Rechtsstreits die Beitreibung eines gerichtlich ergangenen Urteils sicherstellen.

Schritte

Methode 1 von 2: Einreichen eines Mechanikerpfandrechts

Schritt 1. Erschöpfen Sie alle anderen Optionen

Die Hinterlegung eines Pfandrechts ist eine öffentliche Erklärung, dass jemand für Vertragsarbeit nicht bezahlt hat, und ist ein starker rechtlicher Schritt. Bevor Sie direkt zu der Entscheidung springen, dass Sie ein Pfandrecht einreichen möchten, sprechen Sie mit dem Eigentümer und versuchen Sie, einen anderen Plan aufzustellen.

Machen Sie sich von Anfang an klar, dass Sie ein Pfandrecht einreichen, wenn Schulden unbezahlt bleiben. Einige Staaten wie Washington haben Formulare, die Sie verwenden können, um Immobilienbesitzer über Ihr Recht zu informieren, ein Pfandrecht einzureichen, wenn Sie nicht bezahlt werden. Sie können einen Grundstückseigentümer auch auf Ihr Recht hinweisen, ein Pfandrecht in Ihrem Arbeitsvertrag zu hinterlegen.
Wenn der Eigentümer einem Zahlungsplan zustimmt, stellen Sie sicher, dass er einen angemessenen Fälligkeitstermin hat und lassen Sie sich den Plan schriftlich geben. Wenn Sie zum Beispiel einige Arbeiten an der Garage Ihres Kunden für 2.000 US-Dollar abgeschlossen haben, können Sie einen Zahlungsplan ausarbeiten, in dem sich Ihr Kunde bereit erklärt, Ihnen für die nächsten vier Monate 500 US-Dollar pro Monat zu zahlen. Vielleicht möchten Sie an dieser Stelle einen Anwalt beauftragen, der Ihnen bei der Erstellung eines Vertrages hilft.
Sie können auch eine alternative Streitbeilegung in Erwägung ziehen. Mit ADR teilen Sie und Ihr Mandant die Kosten für die Beauftragung eines neutralen Mediators, der Ihnen hilft, ein einvernehmliches Ergebnis zu erzielen. Das Verfahren ist oft weniger kontradiktorisch, effizienter und kostengünstiger als die Hinterlegung eines Pfandrechts. Ihr örtliches Gericht oder die Website Ihres Landesgerichts verfügt möglicherweise über eine Liste mit ADR-Ressourcen, die in Ihrer Nähe verfügbar sind.
Die Beauftragung eines Inkassobüros ist eine weitere Möglichkeit, den Zeit- und Kostenaufwand für formelle Gerichtsverfahren durch Hinterlegung eines Mechanikerpfandrechts zu vermeiden. Inkassobüros sind auf die Beitreibung von Forderungen spezialisiert und können Ihren Mandanten unter Druck setzen, ohne dass Sie rechtliche Schritte einleiten müssen. Wenn Sie sich für diesen Weg entscheiden, recherchieren und finden Sie ein Inkassobüro, das einen guten Ruf hat und sich darauf spezialisiert hat, mit Leuten zusammenzuarbeiten, die die gleiche Art von Arbeit machen wie Sie.

Schritt 2. Stellen Sie sicher, dass Sie eine Vorankündigung gemacht haben

In den meisten Staaten müssen Sie dem Schuldner mitteilen, dass Sie ein Pfandrecht einreichen, wenn er Sie nicht bezahlt. Normalerweise würden Sie diese Kündigung innerhalb der ersten Arbeitswochen machen, bevor die Zahlung überhaupt zu einem Problem wird. Wenn Sie die Vorankündigung versäumen, können Sie Ihr Pfandrecht verlieren, wenn Ihr Kunde nicht zahlt.

Einige Staaten verlangen, dass Sie ein bestimmtes Formular verwenden, um eine Benachrichtigung zu übermitteln. Erkundigen Sie sich bei Ihrem örtlichen Gerichtsschreiber, ob Ihr Bundesstaat besondere Anforderungen hat.
In den meisten Staaten muss die Vorankündigung innerhalb von 10 bis 20 Tage des Datums, an dem Sie Ihre Arbeit aufgenommen haben.

Schritt 3. Überprüfen Sie die Fristen Ihres Staates für die Einreichung eines Pfandrechts

Sie haben nach Abschluss der Arbeiten nur eine kurze Frist, um ein Pfandrecht zu beantragen, und in einigen Staaten beträgt diese Frist nur 60 Tage.

Je nachdem, wo Sie leben, haben Sie möglicherweise nicht die Zeit, alle anderen Optionen auszuschöpfen, bevor Sie ein Pfandrecht einreichen, wenn Sie diese Option beibehalten möchten. In Louisiana haben Sie beispielsweise ab dem Tag, an dem Sie die Arbeit abgeschlossen haben, nur 60 Tage Zeit, um ein Pfandrecht wegen Nichtzahlung einzureichen. Dies gibt Ihnen nicht viel Zeit, um alternative Methoden der Sammlung zu verfolgen. Im benachbarten Mississippi haben Sie jedoch ab Fälligkeit der Schuld ein ganzes Jahr Zeit. Das gibt Ihnen viel Zeit, um mit Ihrem Kunden andere Zahlungsoptionen zu erkunden

Schritt 4. Recherchieren Sie die Immobilie

Um ein Pfandrecht an einem Grundstück einzureichen, müssen Sie eine Titelsuche für das Grundstück durchführen, um sicherzustellen, dass Ihr Kunde das Eigentum besitzt und die vollständige rechtliche Beschreibung aus der Urkunde erhält. Dieser Vorgang kann mehrere hundert Dollar kosten.

In einigen Bundesstaaten wie Illinois haben Generalunternehmer, die vor Ablauf der Frist ein Pfandrecht einreichen, Vorrang vor allen anderen Belastungen des Grundstücks, selbst wenn eine andere Hypothek oder ein konkurrierendes Pfandrecht zuerst kam.
Andere Eigentumspfandrechte, die Vorrang vor Ihrem haben, könnten bedeuten, dass Sie, selbst wenn Sie Klage einreichen und die Immobilie verkaufen würden, kein Geld zurückerhalten und die Schulden unbezahlt bleiben würden.
Wenn es andere Gläubiger gibt, die Pfandrechte an der Immobilie haben, sollten Sie in Betracht ziehen, einen Anwalt zu konsultieren, um Sie zu beraten wie diese Kredite rechtlich priorisiert werden und ob Sie alternative Inkassowege verfolgen sollten.

Schritt 5. Erstellen Sie Ihr Pfandrecht

Ein Pfandrecht ist typischerweise ein einseitiges Dokument mit Informationen über den Gläubiger, den Schuldner und das Eigentum. Die meisten Staaten haben spezielle Gerichtsformulare zum Ausfüllen.

Kalifornien erfordert beispielsweise ein Formular für den Anspruch auf Pfandrecht sowie eine Mitteilung und eine eidesstattliche Erklärung. Sie können die Anforderungen Ihres Staates erfahren, indem Sie sich an Ihren örtlichen Gerichtsschreiber wenden.
Überprüfen Sie die Formatierungsanforderungen des Landkreises, in dem Sie das Pfandrecht einreichen, da viele Landkreise strenge Regeln für Papiergröße, Ränder und Schriftart des Textes haben. Wenn Sie sich nicht an diese Regeln halten, lehnt das Amt Ihr Pfandrecht ab.
Die Art der Informationen, die für das Pfandrecht erforderlich sind, variiert ebenfalls von Staat zu Staat, umfasst jedoch in der Regel Ihren Namen und Ihre Adresse, den Namen und die Adresse Ihres Kunden, den Geldbetrag, den Sie schulden, eine Beschreibung der Art der von Ihnen erbrachten Arbeit oder Dienstleistungen, und die Lage der Immobilie.
Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Informationen angegeben haben, oder Ihr Pfandrecht wird nicht gut sein. Wenn Sie beispielsweise ein Grundpfandrecht an einem Grundstück erteilen, verlangen die meisten Staaten eine gesetzliche Grundstücksbeschreibung wie die auf der Urkunde, nicht nur eine Anschrift.

Schritt 6. Hinterlegen Sie Ihr Pfandrecht

Ihr Pfandrecht muss entweder beim Grundbuchamt oder beim Gerichtsschreiber hinterlegt werden. Jeder Staat benennt ein bestimmtes Büro, um Hinterlegungen von Mechanikerpfandrechten anzunehmen, also stellen Sie sicher, dass Sie das richtige Büro haben.

Wenn Sie ein Grundpfandrecht beanspruchen, müssen Sie es beim Einwohnermeldeamt des Bezirks, in dem sich das Grundstück befindet, einreichen.
Rechnen Sie mit einer Anmeldegebühr zwischen 25 und 50 US-Dollar, abhängig vom Ort, an dem Sie die Einreichung vornehmen.
Obwohl Sie Ihr Pfandrecht oft per Post an die Geschäftsstelle einreichen können, möchten Sie es vielleicht persönlich abgeben. Viele Ämter haben einen Rückstand bei der Einreichung per Post, daher ist dies besonders wichtig, wenn Sie kurz vor der Frist einreichen. Darüber hinaus bedeutet die persönliche Einreichung, dass Sie, wenn mit Ihrem Pfandrecht etwas nicht stimmt, dies herausfinden und sofort korrigieren können.

Schritt 7. Benachrichtigen Sie alle erforderlichen Parteien

In den meisten Staaten müssen Sie den Grundstückseigentümer sofort benachrichtigen, nachdem Sie das Pfandrecht eingereicht haben. Einige Staaten verlangen, dass auch weitere Parteien, wie andere Pfandrechtsinhaber, benachrichtigt werden. Wer bei der Pfandbestellung benachrichtigt werden muss, erfahren Sie.

In vielen Fällen wird der Grundstückseigentümer Vorkehrungen treffen, begleichen Sie die Schulden bald nach Erhalt der Kündigung dass Sie ein Pfandrecht eingereicht haben.

Schritt 8. Setzen Sie Ihr Pfandrecht durch

Zahlt der Schuldner auch nach Hinterlegung des Pfandrechts nicht, müssen Sie das Pfandrecht innerhalb einer bestimmten Frist, in der Regel ein Jahr, mit einer Zwangsvollstreckungsklage durchsetzen.

Durch die Zwangsvollstreckung wird die Immobilie verkauft. Der Verkaufserlös wird zur Befriedigung etwaiger Pfandrechte an der Immobilie verwendet.
Stellen Sie sicher, dass Sie die Gesetze Ihres Landes überprüfen, um zu sehen, wie lange Ihre Durchsetzung dauert. Nach Ablauf der Vollstreckungsfrist ist Ihr Pfandrecht erloschen und wertlos. Einige Staaten haben extrem kurze Durchsetzungsfristen. In Kalifornien haben Sie beispielsweise nur 90 Tage Zeit, um eine Klage einzureichen, nachdem Sie Ihr Pfandrecht eingereicht haben.
Da die Einreichung einer Zwangsvollstreckungsklage eine formelle Klage vor Gericht und die Einhaltung der Gerichtsvorschriften beinhaltet, sollten Sie in Betracht ziehen, einen Anwalt zu beauftragen, der sich auf Zwangsvollstreckungen oder die Durchsetzung von Kfz-Pfandrechten spezialisiert hat.

Methode 2 von 2: Einlegung eines Pfandrechts

Schritt 1. Verstehen Sie, ob Sie berechtigt sind, ein Pfandrecht einzureichen

Sie können ein Zurückbehaltungsrecht erst einreichen, nachdem Sie ein Gerichtsurteil in einem Zivilgerichtsverfahren gewonnen haben. Das Vollstreckungspfandrecht ermöglicht es Ihnen, die dem Pfandrecht unterliegenden Immobilien oder persönlichen Gegenstände zu verkaufen und dieses Geld zur Begleichung der Ihnen geschuldeten Schulden zu verwenden.

Ein Urteilspfandrecht sichert nicht die Zahlung eines Urteils. Das Pfandrecht knüpft an das reale oder persönliche Eigentum des Schuldners und informiert potenzielle Käufer darüber, dass der Titel des Eigentums nicht klar ist. Wenn Sie das Eigentum einer Person mit einem Pfandrecht verpfänden, besteht die Möglichkeit, dass Sie Ihr Geld nicht erhalten, bis diese Person beschließt, diese Immobilie zu verkaufen

Schritt 2. Informieren Sie sich über die Regeln für Urteilspfandrechte in Ihrem Bundesstaat

Verschiedene Staaten haben unterschiedliche Verfahren für die Erlangung von Urteilspfandrechten und für deren Aufrechterhaltung. Wenn Sie mit diesen Regeln nicht vertraut sind, kann Ihr Pfandrecht verfallen.

Grundsätzlich können Sie nur persönliches Eigentum in dem Staat belegen, in dem das Urteil ergangen ist.
Das Pfandrecht gilt nur für eine bestimmte Zeit. In Staaten wie Kalifornien und Arizona ist Ihr Pfandrecht beispielsweise fünf Jahre gültig, kann jedoch verlängert werden, wenn Sie innerhalb dieser Zeit keine Zahlung erhalten haben.
Veräußert oder überträgt der Schuldner das Grundstück während der Dauer des Pfandrechts, so bleibt das Vollstreckungspfandrecht an dem Grundstück bis zur vollständigen Bezahlung des Gläubigers bestehen.

Schritt 3. Entwerfen Sie die relevanten Dokumente

Wenn Sie berechtigt sind, ein Zurückbehaltungsrecht einzureichen, finden Sie heraus, welche Dokumente Sie einreichen müssen, wo Sie sie einreichen müssen und welche Gebühren erhoben werden.

Einige Staaten haben ein Formular, das Sie ausfüllen können. Wenn Sie beispielsweise in Kalifornien ein Pfandrecht für persönliches Eigentum wie ein Auto oder ein Boot einreichen möchten, würden Sie eine „Notice of Judgment Lien, Form JL-1“ausfüllen und beim kalifornischen Außenminister einreichen. Wenn Sie dagegen ein Grundstückspfandrecht belegen möchten, füllen Sie das Formular „Abstract of Judgement for Civil and Small Claims“(Zusammenfassung des Urteils für zivilrechtliche und geringfügige Forderungen) aus und dokumentieren es beim Bezirksamt.
In einigen Staaten wie Arizona muss Ihrem Pfandrecht eine beglaubigte Kopie Ihres Gerichtsurteils beigefügt werden. Eine beglaubigte Abschrift erhalten Sie gegen eine Gebühr bei der Geschäftsstelle des Gerichts, bei dem Ihnen das Urteil zuerkannt wurde.

Schritt 4. Legen Sie Ihre Dokumente ab

Wo Sie Ihre Unterlagen einreichen, hängt davon ab, wo sich die Immobilie befindet und ob Sie Ihr Pfandrecht an Immobilien oder persönliches Eigentum anhängen. Jeder Staat hat unterschiedliche Hinterlegungsregeln, und derselbe Staat kann unterschiedliche Ämter und Verfahren für Grundeigentum und persönliches Eigentum haben.

Normalerweise können Sie Ihre Dokumente zusammen mit der Gebühr für die Einreichung an das richtige Büro senden, aber wie beim Mechanikerpfandrecht kann es in Ihrem Interesse sein, sie persönlich einzureichen, damit Sie wissen, dass das Pfandrecht registriert ist und Sie alle Mängel beheben können Ihre Formulare sofort

Schritt 5. Warten Sie, bis der Schuldner das Urteil erfüllt hat

Ein Vollstreckungspfandrecht garantiert nicht die Zahlung der Schuld. Vielmehr müssen Sie warten, bis der Schuldner die Immobilie verkauft. Wenn der Käufer einen eindeutigen Titel wünscht, besteht er darauf, dass der Schuldner das Urteil erfüllt, bevor er seinen Kauf abschließt.

Obwohl es kein Gesetz gibt, das die Klärung von Pfandrechten vor dem Verkauf einer Immobilie verlangt, wollen potenzielle Käufer in den meisten Fällen einen eindeutigen Titel und keine Immobilie, die mit den Schulden anderer belastet ist.
In einigen Staaten wie Kalifornien müssen Sie, wenn der Schuldner das Urteil bezahlt, das Pfandrecht aufheben, indem Sie beim Gericht ein Formular einreichen, in dem die Erfüllung des Urteils bestätigt wird.

Schritt 6. Befolgen Sie andere Optionen, um die Schulden einzutreiben

Zahlt der Schuldner immer noch nicht, stehen Ihnen andere rechtliche Möglichkeiten zur Einziehung der Forderung zur Verfügung, wie zum Beispiel Lohnpfändungen oder Bankabgaben. Sprechen Sie mit einem Anwalt für Inkasso, um eine bessere Vorstellung von den in Ihrem Bundesstaat verfügbaren Optionen zu erhalten.